Vinci Immobilier: Una plataforma de colaboración accesible a todos

Caso de estudio realizado con Fabrice Kerlogot, Referente nacional del BIM en VINCI Immobilier

¿Qué hace a este proyecto único?

Este proyecto no es único por su complejidad o técnica. Al contrario, es perfectamente representativa de las operaciones de vivienda que estamos acostumbrados a realizar. Esto es precisamente lo que nos interesa: adaptar el enfoque BIM a operaciones simples. Además, este proyecto se está llevando a cabo en open BIM con un arquitecto usando Archicad y las oficinas de diseño empleando Revit: estamos comprometidos a permitir a nuestros proveedores de servicios trabajar sin importar sus herramientas de producción. Finalmente, es un proyecto único por la inversión del propietario del proyecto en el enfoque BIM: VINCI Immobilier trabajó mucho con y para el equipo de diseño, con el fin de que el trabajo de colaboración fuera provechoso para todos y, por tanto, para el proyecto.

HORA es un proyecto único porque el enfoque BIM de VINCI Immobilier ha recibido a finales de 2020 el premio BIM and DATA silver pyramid de la federación de promotores inmobiliarios de la región de Lyon. Un año después del lanzamiento de esta operación, más de 20 proyectos por todo Francia han sido desarrollados con el mismo enfoque y con Catenda Hub (anteriormente Bimsync).

¿Por qué elegisteis la plataforma de Catenda Hub?

Decidimos establecer una plataforma de colaboración como Catenda Hub en este proyecto porque no disociamos los modelos 3D del enfoque colaborativo BIM. Catenda Hub es uno de los ladrillos del sistema BIM que pusimos a disposición de los arquitectos e ingenieros que diseñaron nuestro proyecto.

Elegimos Catenda Hub dado que la plataforma es open BIM y es muy fácil de utilizar. Entre 2020 y 2022, nuestros proveedores y mis compañeros participarán en sus primeras operaciones BIM: es esencial que la interfaz principal con los modelos y BCFs siga siendo intuitiva. La interfaz de Catenda Hub resulto ser sencilla, incluyendo la navegación en el visor.

Lo más complicado no es usar Catenda Hub, sino integrarlo en los hábitos de trabajo. Para los socios BIM maduros, el uso de Catenda Hub se convierte en algo rutinario en unas 2 semanas.

Elegimos emplear open BIM dado que consideramos que VINCI Immobilier no puede escoger el software de trabajo de sus proveedores. El Open BIM funciona, aunque puede ser complicado encontrar un BIM Manager que domine 2 o incluso 3 programas. Operar en closed BIM puede parecer más sencillo hoy en día, pero no queremos frenar la diversidad de soluciones existentes. En nuestros proyectos, una parte no desdeñable de los arquitectos modelan con Archicad o Allplan, por ello Catenda Hub es muy valioso para el trabajo colaborativo.

Uso de Catenda Hub dentro del proyecto HORA

VINCI Immobilier está acompañado de un BIM Manager en todas sus operaciones BIM. Él administra la plataforma y coordina el enfoque de operaciones BIM. Forma parte de la gestión de proyectos inmobiliarios como se hace en Francia, con ayuda del arquitecto, quien es el conductor del proyecto, y múltiples ingenieros externos quienes diseñan los modelos y/o aportan su experiencia técnica.

Para que haya una coherencia entre todos nuestros proyectos, organizamos Catenda Hub poco a poco para que esté adaptada a las necesidades de los equipos. En particular, la organización de los modelos por edificación y disciplina, el estado y los tipos de BCFs y las librerías para el espacio IFC.

En el proyecto Hora, los participantes que diseñaron los modelos 3D subían los modelos con una frecuencia de unas 2 semanas a partir del permiso de obra. El BIM Manager controlaba la producción regularmente, incluyendo la evaluación de las incoherencias entre disciplinas. El BCF resultante de estos análisis se revisaba durante las reuniones de diseño con todo el equipo, incluyendo el cliente. Cuanto más densa era la fase de estudios técnicos, más comprobaban el arquitecto y las oficinas de diseño de fluidos y estructuras la coherencia entre sus modelos durante la carga de los mismos. Ellos habían creado más incidencias. El cliente también hacía comentarios a través de este medio, al igual que el controlador técnico y el economista. En las reuniones, la elección de cambiar el estatus de un asunto se realizaba de forma conjunta y arbitrada por el BIM Manager para asuntos de la base de datos o por el gestor técnico de VINCI Immobilier para temas técnicos de construcción.

¿Cuáles fueron las funcionalidades más usadas?

En este proyecto utilizamos principalmente las funciones de los modelos, incidencias y documentos.

El visor es realmente una herramienta del cliente para consultar los modelos 3D en las reuniones de diseño, así como en la oficina. Todas las funcionalidades básicas se han utilizado (visualización, 2D, cortes, medidas). Su uso varía mucho de una operación a otra, dado que lleva tiempo acostumbrarse a ese enfoque. En el proyecto HORA, el program manager y el technical manager se encontraban en su segunda operación: el uso de Catenda Hub empezaba a ser natural.  Aun así, funcionalidades como la comparación de modelos o la extracción de datos no se usaban: este era el siguiente paso.

La gestión de incidencias se ha utilizado para temas técnicos, como inconsistencias entre disciplinas, colisiones o cuestiones normativas. El BIM Manager fue el primer usuario, pero los arquitectos e ingenieros también emplearon este método para identificar problemas. 137 incidencias fueron abiertas y resueltas durante las reuniones de diseño. Todas han sido revisadas para validar el expediente de información de las empresas.

El uso del BCF supone un buen añadido a otros canales de comunicación (teléfono, email, notas en papel, planos). Las incidencias son particularmente relevantes para debatir inconsistencias entre modelos de diferentes disciplinas y para tener en consideración una tercera dimensión cuando un plano o un corte de sección no son suficientes.

Esto gracias a un mejor seguimiento de los problemas y un mejor entendimiento mutuo para llegar a la solución.

La parte documental se ha llevado aparte dado que disponemos de un Sistema de Gestión de Documentación específico en VINCI Immobilier. Aun así, Catenda Hub se empleó para almacenar la producción BIM. En particular, el BIM execution plan y los análisis del BIM Manager eran accesibles a través de este canal. Estamos actualmente trabajando en el uso de librerías para tener una lectura más simple de las cuestiones.

¿Cuáles son los beneficios de utilizar Catenda Hub?

El uso de Catenda Hub permite:

• Optimizar la calidad de la construcción al facilitar los intercambios en reuniones y el seguimiento de las incidencias vía BCF. Finalmente, esperamos limitar los costes adicionales en la construcción gracias a la calidad de la documentación de la licitación.
• Facilitar el entendimiento mutuo: el uso de 3D permite ilustrar los discursos de los especialistas y ayuda al cliente a decidir.
• Anticipar los temas en las reuniones al actualizar frecuentemente los modelos (aproximadamente cada 15 días): esto simplifica la coordinación entre las diferentes disciplinas.
• Entender mejor el proyecto y hacer ajustes que beneficien a los futuros usuarios.
• Elegir con precisión las mejores perspectivas de comercialización.

VINCI Immobilier en pocas palabras

VINCI Immobilier, una subsidiaria del Grupo VINCI, es uno de los principales participantes en el desarrollo inmobiliario de Francia. Establecidos por todo el país, VINCI Immobilier está presente en los dos mayores sectores del mercado: inmobiliaria residencial (viviendas y gestión de residencias) e inmobiliaria comercial (oficinas, hoteles, tiendas), destinada a inversores, tanto institucionales como particulares. VINCI Immobilier también ofrece a sus clientes su experiencia en consultoría y gestión de propiedades a través de su división de “servicios”. Gracias a su oferta multiproducto y llevando a cabo largos y complicados proyectos, VINCI Immobilier ayuda a las autoridades locales a llevar a cabo sus operaciones de desarrollo y participa así en el desarrollo de las zonas urbanas. A través de sus subsidiarias OVELIA, STUDENT FACTORY y BIKUBE, VINCI Immobilier opera y gestiona residencias de mayores y estudiantes, además de residencias de coliving.

Algunas cifras:

• Fecha de creación: 2005
• 966 empleados
• 23 países
• facturación en 2019: 1,914 millones de euros (Participación del Grupo)